必ず知っておくべき？分譲マンションの専有部分と共用部分とは？

マンション購入を検討していると、専有部分、共用部分という言葉がよくでてきます。自分たちが自由に使用できる場所と居住者みんなで使う場所、くらいの理解はあるのですが、実はマンションライフには非常に重要となります。今回は分譲マンションのそれぞれの部分について考えてみましょう。

区分所有法で専有部分・共用部分が決まっている

これらの部分は区分所有法により定められています。マンションで生活する場合、一戸建てと異なり所有者が専有的に使用できる場所と、居住者共同で使用する場所があります。

これらの使用場所を区別し、みんなで気持ちよく生活できるように、制定されているのが区分所有法です。分譲マンションで生活するには充分理解する必要があり、それぞれの特徴などをお伝えします。

専有部分とは

専有部分とは、壁や天井・床などに区切られた一棟のマンションの中にある各部屋で、区分所有権の対象となる室内部分をいいます。専有部分は所有者であるオーナーの持ち物なので、キッチンやユニットバスなどの設備やクロス、扉などを自由にリフォームできるようです。

これらには、一棟の建物とは別の所有権が認められており、分譲マンションを購入し引き渡しを受けた場合、その室内が購入者の区分所有権の対象になり、専有部分と理解してください。

共用部分とは

専有部分に含まれない場所で、住民共同で使用する部分なので、管理、補修などは管理組合が行い、個人が自由に変更できません。

共用部分とは具体的には、エントランス、廊下、階段、エレベーター、駐車場、駐輪場などで、専有部分に近くリフォームの際注意が必要な、サッシ、窓ガラス、バルコニー、玄関扉なども共用部分に含まれます。

共用部分の専用使用権とは

先にあげたサッシ、窓ガラス、バルコニー、玄関扉などは、各部屋に付いているものなので、一見専有部分と思われがちですが、一棟のマンションの外観の一部となっているため、共用部分と定められ、他の区分所有者には使用を認めないよう、その部屋の所有者だけに特別な専用使用権が定められていますが、自由にリフォームなど変更を加えることはできません。

専用使用権の場所は？自由に使えるの

専用使用権の代表的なものとして、他にもルーフバルコニー、専用庭、専用エントランス、専用駐車場、物置などがあり、部屋の所有者は独自で使用できますが、自由な利用ができるわけではありません。たとえばバルコニーでバーベキューは禁止、駐車場には車以外の物は置けないなど、管理規約で定められているので注意が必要で、破損があった場合は使用権者に修理義務があります。

この他、よく似ている部分にインターホン、インターネット設備、機械式の駐車場などは、共用部分設備に含まれるので、故障などの際は管理組合に相談する必要があります。

専用使用権は居住者の付加価値になる

ルーフバルコニーや専用庭などがある部屋にしか付いていない専用使用権は、マンション販売時にはアピールポイントとして、販売広告やパンフレットに掲載され、付加価値の付いた部屋は人気も上がり、売れやすいのが一般的です。ただ、それら使用権が付いた部屋の場合は、使用料を管理組合に支払うことがほとんどなので、購入時には確認が必要です。

もしトラブルが起きたら誰の責任になるのか

では、これらの箇所でトラブルが発生した場合、それぞれの責任や修理は誰が行うのでしょうか？責任分岐点の分かりにくいマンショントラブルについて、考えてみましょう。

分かりにくいマンションのトラブル

マンションのトラブルでよく聞かれるのが水漏れですが、マンションの場合、壁や天井の中にも給排水管が埋設されており、それぞれの場所によって水漏れの責任の所在が違ってきます。

上の階の専有部分が原因で下の階に水漏れがあった場合は、上の階の所有者に責任がありますが、床下の給排水管が原因で水漏れが発生した場合や、共用部分の破損や損傷があった場合の責任は誰が持つのでしょうか？

共用部分のトラブルの責任は誰に

マンションの場合、床下の給排水管は共用部分で、室内の蛇口に水を送っている給水管は専有部分となります。その分岐点は水道メーターを基準に外側を共用管、室内側を専有管とされており、トラブルがあった場合、共用管は共用部分で専有管は専有部分の責任となり、それぞれ対応が求められます。

共用管からの水漏れは、管理組合が対応することになりますが、調査の結果どちらの管が原因か分からない場合には、原則、共用部分が原因とみなし、管理組合が対応することになっているようです。

専有部分のトラブルは区分所有者の責任となるので、理解しておくのはもちろんですが、共用部分についても経年劣化による補修は組合ですが、日常的な使用で破損させた場合は個人負担になるので注意が必要です。

 

マンションでトラブルが発生した場合、自分たちの判断で解決せず、必ず管理組合に相談する必要があります。共用部分や専有部分についても入居前は気にならないのですが、居住するといろいろと意識することが多くなり、トラブルに巻き込まれるとなおさらです。

専有部分のトラブルは保険加入で対応し、管理会社によっては管理組合独自の保険を使用する場合もあるので、相談してみるのもよいでしょう。共用部分の破損は自己責任になる場合と、経年劣化や住民の不可抗力など判断が難しい場合もあるので、管理組合に必ず相談することをおすすめします。