分譲マンションを購入するには住宅ローンが必要！審査の基準や流れは？

住宅購入世代が低年齢化している近年、住宅ローンの需要は多様になってきており、分譲マンションを購入する際も住宅ローンを利用し、資金調達する方がほとんどです。住宅ローンはどんな条件の方でも借りることが可能なのでしょうか？審査の基準、流れなどを見ていきましょう。

住宅ローンの審査には事前審査と本審査がある

住宅ローンの審査には2段階あり、まず事前審査その後に本審査があります。事前審査は住宅を購入する際に、購入者が住宅ローンを組むことの可否、購入が可能かどうかを審査するもので、本審査とは購入者と金融機関との融資契約前の審査となります。

事前審査とはどんな審査？

住宅ローンにおける事前審査とは、売買契約の前に勤務先・年数、個人情報、返済能力等を最小限の情報で、短期間に審査することです。この中でもとくに勤務先・年数は重要視され、勤務年数は3年以上が原則となり、これと同様に重要視されるのが、個人信用情報です。

これは審査を受ける人のクレジット情報で、もし、この情報に未払いの履歴などが記録されていると、その時点で住宅ローンは借入不可となり、金融機関としては長期にわたり大きな金額を融資するので、返済に対して厳しく審査します。事前審査は簡易な審査になるため、遅くとも1週間以内で結果が通知されます。

必要書類としても①購入物件の資料②源泉徴収票（会社員の場合）③健康保険証④身分証明書（運転免許証）程度で、これらをもとに申込者は本当に物件の購入が可能なのか、返済能力は問題ないかなどをスピーディーにチェックしましょう。

本審査とはどんな審査？

事前審査の場合は、金融機関の支店が審査し本審査の場合は、本店および保証会社が審査します。そのため審査期間は最低でも1週間程度必要となります。

提出書類および審査内容については、事前審査の内容に加え①源泉徴収票（原本）②課税証明③住民票④印鑑証明等が必要で、共有名義の場合はそれぞれの収入証明や印鑑証明なども必要となり、マンション購入時の売買契約書や重要事項説明書などの提出も求められるようです。

内容についても事前審査の内容をより一層精査され、借入金額に対する返済負担率や自己資金の額、健康状態、契約時に団体信用生命の加入が可能なのかまで審査の対象となり、より安全に融資できるかを細かく審査します。

住宅ローン事前審査・本審査の流れ

事前審査から本審査までの流れとしては、①事前申し込み→②事前審査→③本審査申込→④本審査→⑤住宅ローン契約となりますが、重要な点として②の結果が出次第、購入物件の申し込みの後、売買契約が締結されます。

融資機関的には事前審査は本審査に比べ簡易な審査とされますが、購入者およびマンション販売業者の立場からすると、事前審査承認は物件購入の大きな関門となるので、重要視されることはいうまでもありません。その後、③④の前後で不動産業者による入居説明会と内覧会が実施され、実際の生活に移る準備が進められ⑤の融資機関とのローン契約に移ります。

これらの一連の流れもすべて住宅ローンの進捗状況と同時進行で進みます。このことからも住宅ローンの流れがマンション購入に対し、いかに重要な役割を果たしているか理解していただけるでしょう。

銀行・支店で審査の基準が変わることもあるため注意！

ここで問題になるのが住宅ローンの審査に落ちてしまった場合ですが、お客さんの年収、勤務実績や借入金額などの内容で、それぞれに合った融資機関を選ぶ必要があります。住宅ローン商品もそれぞれの融資機関により特徴があり、独自の審査基準が設けられています。

都市銀行と地方銀行では審査基準が異なる

融資機関を銀行とした場合、メガバンクだから安心とか地方銀行は不安と考える必要はないでしょう。銀行それぞれの審査基準があり、審査対象のお客様の条件に合った銀行選びが重要です。

銀行によっては勤務年数が1年であっても受付可能であったり、借入金額もA銀行では2,000万円でB銀行では2,400万円借り入れができたりとさまざまです。銀行によっては勤務年数には厳しいが勤務先にはこだわらない、勤務年数は短いが自己資金に余裕があるので審査基準をクリアーできるなど、お客様の条件に合った銀行選びが重要になります。

不動産業者窓口のローンセンターは有利？

住宅ローンの申込みの方法として、①自分で融資先の窓口に行って相談する②不動産業者に相談し、そちらの窓口から申し込む、の2つのパターンがありますが②のほうが有利な場合があります。

不動産業者からのローン持ち込みになると、各銀行には不動産業者専門の住宅ローン窓口があり、ローンに慣れている業者であれば、各銀行の審査基準なども考慮し銀行を紹介します。お客様が銀行の窓口に直接行かれると、審査基準の不利な銀行を選択する場合があり、この選択違いでローン審査に落ちるお客さんも多く見られるようです。

 

住宅ローンの審査は分譲マンション購入には欠かせない重要事項ですが、それぞれのお客さんに合った金融機関選びが重要であり、引き渡しまでの流れに大きく影響する点も理解していただけましたか。

マンション購入は人生でも最大の買い物です。ローンについても不動産業者やFPなどに、相談することをおすすめします。資金計画の際もできるだけ自己資金を用意して、ローンの返済額については、借りられる金額ではなく返済できる金額を念頭において、資金計画を立てましょう。